【规范性文件】中国竞彩网印发宿马园区物业服务（暂行）管理办法的通知

〔2024〕4号

 

园区各部（局）、宿马投资集团、东城行管会、各分支机构：

《宿马园区物业服务（暂行）管理办法》已于2024年2月6日园区主任办公会审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

 

 宿马现代产业园区管理委员会

2024年2月19日

（此件公开发布）

 

 

宿马园区物业服务（暂行）管理办法

    为深入贯彻落实住房和城乡建设部等十部委联合印发的《中国竞彩网加强和改进住宅物业管理工作的通知》及《安徽省物业管理条例》等文件要求，有效解决当前园区物业服务工作的重点、难点和热点问题，进一步提升物业管理服务水平，经管委会同意，现制定加强园区物业管理服务工作实施方案。

    一、工作目标

紧紧围绕保障和改善民生，将加强和改进物业管理服务作为创新基层社会治理的重要举措，到2025年末，园区物业服务专业化、精细化、规范化达到新水平，业主委员会履职能力普遍增强，物业领域突出问题得到有效治理，高品质、多样化的物业管理服务体系基本健全，人民群众对美好居住生活需求的满意度大幅提升。

二、工作任务

（一）夯实属地管理服务责任。

为理顺园区、宿马投资集团、东城行管会等物业管理工作体制，按照“市级指导监督、园区主抓、东城行管会实施”的原则落实物业管理服务责任。

1．市房管中心园区分中心职责：负责传达市房产中心制定物业服务行业发展规划、标准及物业管理相关政策并监督实施和指导考核，负责加强对物业服务企业经营活动的规范、监督及管理。

2．东城行管会职责：东城行管会是全面落实辖区物业管理的责任主体，全面负责辖区物业管理工作。负责设立或指定物业管理工作专门机构，统筹协调和指导监督辖区内物业管理工作；负责辖区物业服务企业信用信息收集和上报，负责辖区内物业服务企业（项目）的日常监管；负责辖区物业管理招投标活动的监管；组织开展新建项目的物业承接查验；负责辖区范围内物业服务企业（项目）交接、提前解除物业服务合同备案和无物业管理小区的日常管理工作；负责指导和监督本辖区内物业管理工作的开展和考核考评工作，组织开展辖区内物业管理工作人员和业主委员会成员业务培训；负责按照市有关部门要求，做好辖区内住宅小区文明创建和安全生产等工作；积极推动小区设立业主大会、选举业主委员会，依法指导和监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导东城及各村组织物业小区召开首届业主大会及业主委员会的选举、换届改选；对属地物业服务项目进行监督检查和考评；协助物业主管部门做好物业管理区域划分；指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接；负责辖区内物业矛盾纠纷排查化解、信访投诉处理，协助做好行政执法进小区工作。

3．物业领导小组办公室职责：物业领导小组办公室在物业主管部门指导下，具体负责本辖区物业管理工作。下设物业管理办公室，定期召集辖区内物业管理工作联席会议，并具体推进实施。

4．经济发展部、综合事务部、财务审计部、规划建设部、应急管理局、东城行管会、宿马投资集团、社会事务部、公安分局、城管分局、市场监管分局、消防救援大队、生态环境局宿马分局、自然资源和规划宿马中心、市房管中心园区分中心等单位按照各自职责，搞好工作联动，依法实施对物业活动的管理服务工作。

（二）规范物业管理服务工作

1．加强住宅小区前期物业管理

（1）落实前期物业管理。新建的住宅小区在业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位必须落实前期物业管理方案，确定物业服务等级标准，在我市住宅小区前期物业公共服务收费标准范围内，按规定通过公开招投标方式选聘物业服务企业，具体服务内容由双方在前期物业服务合同中约定。在本意见实施前首批物业交付满三年且未成立业主委员会的小区，东城及各村要积极组织成立业主大会，选聘物业服务企业。

（2）加强物业管理招投标监管。加强物业管理招投标监管，严把前期物业管理准入关。开发建设单位通过公开招投标方式选聘物业服务企业后，应在销售现场明示小区物业配套建筑和设施设备的清单及其产权归属说明，以及物业服务企业名称、服务标准、收费标准、计费方式、起始时间。

（3）创新物业承接查验。严格执行《房地产开发项目建设条件意见书》，意见书明确的物业服务用房面积、配套设施建设内容和选聘前期物业服务企业条件，作为物业承接查验的重要内容。推行东城及各村、物业服务企业、业主、开发建设单位共同参与物业设施设备移交，对承接查验中发现的问题，应在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时间内落实整改，坚决杜绝缺项和“带病”交付。未落实整改的，作为不良经营行为记入企业信用档案。

（4）严格物业保修责任。规建部会同市房管中心园区分中心监督指导建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。保证金期满后，建设单位申请返还的，应当征得项目业主委员会、物业服务企业和项目所在地物业主管部门同意。

2．规范物业服务企业服务标准

（1）制定不同类型物业的服务标准和规范。构建多层次、多等级的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，加强监督检查，促进物业服务业规范发展。

（2）完善质价相符的物业服务收费机制。经发部同市房管中心园区分中心根据我市住宅物业类别、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，尽快调整物业服务费政府指导价格具体标准及浮动幅度，实行前期物业服务优质优价工作。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式，但不得超过物业服务费政府指导价格规定的浮动范围。市场监管分局监督物业服务企业全面推行服务事项公示制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示，接受业主监督。市房管中心园区分中心会同经发部对物业服务企业服务质量实施动态监管，完善物业服务质量与物业服务收费浮动机制。

（3）严格企业退出和移交程序。物业综合领导小组办公室要建立物业项目退出管理机制。物业服务企业退出项目管理时，应将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备相关资料及相关财物移交给业主委员会或其他代管单位，并与承接方进行新一轮查验接收工作。实行物业项目管理退出预警报告制度，对查验中发现的属于移交方问题，移交方应立即整改。

（4）提升物业队伍水平。分层类、分类别开展物业服务企业在职人员业务专业知识和关键岗位的技能培训；东城行管会要定期组织开展岗位技能竞赛和物业从业人员培训，提升物业从业人员专业素质和服务能力。培训费用纳入东城财政预算。

3．强化信用评价及结果运用。物业领导小组办公室负责建立完善全市物业管理信用信息系统，组织开展物业服务企业信用等级评定，完善守信联合激励、失信联合惩戒机制，将信用评定结果与物业服务项目评优和招投标结合使用。

4．抓好物业管理示范项目建设。制定市级物业管理示范小区评价标准，在园区内开展省、市级物业管理示范项目评价工作，积极参与省示范项目评选。通过选树一批物业管理示范项目，发挥引领带动作用，有效提升全市物业管理整体水平。

（三）健全业主委员会治理结构

1．加强对业主大会和业主委员会的监督指导。依法依规完善业主大会和业主委员会指导规则，明确业主委员会的职责、权利和义务，明确业主委员会人选条件；东城行管会及时指导召开业主大会、选举业主委员会，业主委员会暂未成立的，鼓励由东城及各村服务机构、建设单位、业主代表等，组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，依法代行相应职责；鼓励“两代表一委员”、公职人员、受教育程度高的人员参选业主委员会委员。符合条件的居民委员会（村民委员会）成员可以通过法定程序兼任业主委员会委员；东城行管会要加强对业主委员会的人选推荐和审核把关，业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、毁绿占绿、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务相关费用等违反法律法规和管理规范的，不得担任业主委员会委员。建立业主委员会履职负面清单，出现负面清单情形的，由东城行管会责令其暂停履行职责，并提请业主大会定期会议或临时会议决定是否终止其委员资格，并公告全体业主。

2．建立“四位一体”的议事协调机制。物业综合服务办公室指导建立东城行管会领导下的村委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”议事协调工作机制，东城行管会作为推进住宅小区议事协调机制的责任主体，应指导东城各村制定议事规则，完善工作流程，协调解决住宅小区综合治理有关问题。

3．提升物业服务应急处置能力。东城行管会指导东城及各村物业服务企业建立公共事件应急联动机制，强化东城及各村风险防范应对，指导物业服务企业按照合同约定履行应急预案编修和演练、人防、物防、技防设施配备维护保养，应急物资储备、应急队伍建设、安全隐患排查、值班体系建设等职责，加强物业员工应急处理专业知识和专业能力的培训，提升物业服务企业应急处置能力。

（四）创新物业管理服务模式

1．建立物业矛盾纠纷排查化解机制。物业管理工作领导小组办公室组织、指导、协调东城行管会开展东城及各村物业管理矛盾纠纷集中排查化解工作，加强对物业管理矛盾纠纷形势研判，定期通报有关情况；对于重点、难点矛盾纠纷，提请物业领导小组召开联席会议予以研究处理；每季度对矛盾纠纷排查化解情况进行汇总，上报物业综合服务办公室。探索采取群众评议方式化解物业矛盾纠纷，聘请有影响力的社会公众人士、法律界人士、物业管理专家库成员等社会力量组成“物业管理群众评议委员会”，参与纠纷调解，有效提高矛盾化解效果。

2．推进服务事项公开。在住宅小区内推广实施标准化公开公示栏，督促物业服务企业公布包括物业服务内容、物业服务收费标准、停车收费标准、公共水电费收费标准、电梯运行电费、经营所得收益（物业公共部位、公用设施设备）等内容。建立违法行为投诉登记制度，城管分局、公安分局、经济发展部、市场监管分局、生态环境局宿马分局等部门应在住宅小区显著位置公布联系方式，依法处理物业管理违法行为。强化业主委员会信息公开，定期公布小区公共收益、经费开支、维修资金使用等事项。

3．建立行政执法进东城各小区机制。园区建立部门联动机制，经济发展部、综合事务部、财务审计部、规划建设部、应急管理局、东城行管会、宿马投资集团、社会事务部、公安分局、城管分局、市场监管分局、消防救援大队、生态环境局宿马分局、自然资源和规划宿马中心、市房产中心园区分中心等职能部门，要按照职责分工，定期组织推进执法进小区、培训进小区，加大住宅小区违章搭建、违章装修、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题联合查处力度。园区职能部门依法建立执法工作机制，明确执法主体，明晰执法程序及责任。城管分局执法部门要规范行使部门相对集中的行政处罚权，及时接收有关部门移送的案件。物业服务企业要加强配合，积极协助执法活动开展，对违法违章行为及时进行劝阻，劝阻无效的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门。

4．创新物业维修资金使用方式。进一步优化维修资金使用流程，提高维修资金使用效率，完善应急维修机制，对危及房屋使用和业主人身财产安全的紧急情况，简化专项维修资金使用审批程序。探索采取现代通信网络技术征求业主意见并进行表决。加大维修资金归集力度，推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。建立住宅专项维修资金业务管理信息系统，实行统一管理，提升监管效能。完善会计核算制度，加强审计监督，确保资金安全。

5．建立恶意拖欠物业费行为联合惩戒制度。东城行管会要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费意识，履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。对长期拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业依法向人民法院起诉；对经生效法律文书确认属业主恶意拖欠物业服务费用的，并被法院确定为失信被执行人的，纳入个人征信系统。

三、保障措施

（一）强化组织领导。建立健全园区物业管理工作领导小组会议制度，负责园区内物业管理组织领导、综合协调、制度建设，系统研究解决重点难点问题；领导小组办公室设在东城行管会。进一步明确工作目标和职能部门职责，加强分工协作，实行重点问题交办督办制度，强化责任落实，协同解决物业管理难题，形成物业管理工作的强大合力。

（二）强化政策支持。按照事权与财权相匹配的原则，财务审计部每年配套安排物业管理专项经费，纳入园区年度财政预算。主要用于行业发展研究、物业服务从业人员培训、优秀物业服务企业（项目）和东城及各村管理人员奖励，开展群众评议及物业服务质量第三方评价等。建立物业服务企业政策扶持机制。各相关职能部门要依法依规就物业服务企业在职工就业扶持、社会保障、价格支持、财税金融支持和保障性住房、拆迁安置、老旧住宅物业服务补贴等方面给予政策支持。

（三）强化监督考核。宿马园区物业管理工作考核参照宿州市物业服务考核办法（试行）执行，将物业管理工作纳入相关部门年度目标管理绩效考核，定期督查，综合评定；领导小组办公室要将考核目标分解到各部门、东城行管会，落实主体责任。制定《宿马园区物业服务考核办法》，由市房产中心物业科直接考核，以东城行管会为主实施，东城及各村、业主代表和第三方评估机构参与，对实施市场化住宅物业服务的项目及从事物业服务活动的物业服务企业进行季度评分和年终考核。对物业项目和物业服务企业的考核结果作为企业信用等级评定和园区物业管理示范小区、物业管理优质服务企业评选、前期物业招投标及不合格企业建立退出机制作出重要依据。

（四）强化舆论引导。加强舆论引导，充分运用各类媒体和东城及各村公开栏、宣传栏等载体，加强正面宣传和负面曝光力度。开展年度优秀物业服务企业、业主委员会和村委会评选，积极引导物业服务企业开展争先创优活动，对全国、全省、全市物业行业中受到通报表彰的物业项目，以及在推进我市更高水平文明城市建设或其它重要活动中表现突出的物业服务企业，实施奖励政策。及时总结推广先进经验做法，宣传物业知识，展示行业风采，提高广大业主对物业管理工作知晓率和参与度，引导居民积极维护权利，自觉承担义务，共建安全、文明、幸福、和谐的美丽家园。

四、附则

    本方案自印发之日起施行。